Immobilieninvestitionen können eine geeignete Möglichkeit sein, das Geldanlageportfolio weiter zu diversifizieren und an der Wertentwicklung des Immobilienmarkts teilzuhaben. Und: Nicht immer müssen Sie dafür direkt ein ganzes Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück kaufen. Indem Sie stattdessen passiv in Immobilien investieren, umgehen Sie die hohen Einstiegshürden, sparen sich den Aufwand und sind trotzdem dabei. In diesem Beitrag vertiefen wir das: Welche Chancen und Risiken bringen Investitionen in Immobilien mit? Und was ist zu beachten?
Das Wesentliche in Kürze
- Wenn Sie in Immobilien investieren möchten, können Sie das auf aktive oder passive Weise tun. „Aktiv“ bedeutet, dass Sie mit gewissen Renditezielen direkt Eigentümerin oder Eigentümer einer Immobilie werden. „Passiv“ bedeutet, dass Sie in Geldanlagen investieren, deren Wertentwicklung sich direkt oder indirekt durch Immobilienprojekte ergibt.
- Passive Investitionen in Immobilien gelten im Vergleich zu aktiven Investitionen als einfacher, flexibler und liquider. Hier investieren Sie beispielsweise in Immobilien-ETFs, in REITs, in immobilienbezogene Crowdinvesting-Projekte oder in vermietete Immobilien.
- Egal, ob aktives oder passives Immobilieninvestment: Vorab sollten Sie sich gut informieren, Ihre Anlageziele festlegen und sich mit den richtigen Plattformen auseinandersetzen. Auch im Laufe Ihrer Investitionen gilt es, gewisse Dinge zu beachten.
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Aktiv in Immobilien investieren: Vor allem Nachteile
Aktiv in Immobilien zu investieren bedeutet: Sie kaufen ganz konkret ausgesuchte Häuser, Eigentumswohnungen oder Grundstücke – und zwar als reine Kapitalanlage mit Gewinnabsicht. Es geht hier nicht um den klassischen Immobilienkauf als Eigenheim oder zur Altersvorsorge. Hier gibt es verschiedene Anlagestrategien.
Verschiedene Anlagestrategien
- Dauerhaft Mieteinnahmen generieren: Sie kaufen eine Immobilie als langfristiges Vermietungsobjekt und profitieren im Laufe der Zeit bestenfalls von einer Wertsteigerung der Immobilie. Später können Sie das Haus oder die Wohnung dann gewinnbringend verkaufen. Diese Anlagestrategie entspricht dem sogenannten Buy-and-Hold-Prinzip – also Kaufen und Halten.
- Schnelle Sanierung und Wiederverkauf: Manche Anlegerinnen und Anleger kaufen bewusst sanierungsbedürftige Immobilien, um sie zu sanieren, dadurch ihren Wert zu steigern und sie sofort wieder zu verkaufen. Hier spricht man auch von der sogenannten Fix-and-Flip-Strategie – also „Ausbessern und Abstoßen“.
- Steueroptimiertes Vorgehen: Eine Mischung aus beiden vorigen Ansätzen stellt die sogenannte 1/3/10-Strategie dar. Anlegerinnen und Anleger fokussieren sich bei dieser Strategie darauf, Steuervorteile zu erzielen, indem sie Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen clever auf mehrere Jahre aufteilen und die Aufwände jeweils steuerlich absetzen. Währenddessen wird die Immobilie vermietet, sodass Mieteinnahmen entstehen, die durch die einzelnen Aufwertungen gesteigert werden können. Nach mindestens 10 Jahren streben die Anlegerinnen und Anleger den steuerfreien Verkauf der Immobilie an.
Vorteile aktiver Immobilieninvestitionen
Gemeinhin gelten Immobilien als wertstabile Anlage, weshalb sie in vielerlei Form in diversifizierten Geldanlageportfolios eine Rolle spielen können. Bei aktiven Investitionen können Anlegerinnen und Anleger ganz direkt von Wertzuwächsen profitieren und durch Vermietung laufende Mieteinnahmen generieren. Ebenso dürfen Anlegerinnen und Anleger mit Steuervorteilen rechnen. Aber: Wer aktiv in Immobilien investiert, sieht sich auch verschiedenen Nachteilen und Risiken ausgesetzt.
Nachteil 1: Viel Eigenkapital erforderlich
Wer jetzt in den Immobilienmarkt einsteigen möchte, muss mit einer großen Investition rechnen. Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamts haben sich beispielsweise Ein- und Zweifamilienhäuser zwischen den Jahren 2010 und 2022 im bundesweiten Durchschnitt um 94 % verteuert. Und auch, wenn sich seit 2023 eine Mischung aus leichter Preissenkung und Stagnation erkennen lässt, zahlen Sie je nach Metropolregion noch immer tausende Euro je Quadratmeter.
Bundesweit sind es für Wohnungen durchschnittlich 3.808 € je m² und für Ein- und Zweifamilienhäuser 3.483 € pro m². Vor allem in München sind die Quadratmeterpreise mit über 6.000 € hoch, ebenso in Berlin und Hamburg. In Dortmund, Hannover oder Dresden liegen sie teils deutlich unter 3.000 € und bilden den Gegenpol.
Wer zwischen 2010 und 2022 schon Immobilien besaß oder in diesem Zeitraum frühzeitig eingestiegen ist, dürfte sich heute über attraktive Renditen freuen. Wer aber heute erst einsteigen möchte, braucht viel Kapital – davon bei einer Finanzierung mindestens 20-30 % Eigenkapital –, um den Kauf zu stemmen. Zuallererst geht eine aktive Investition in Immobilien also mit einer großen Einstiegshürde einher.
Nachteil 2: Vorwissen erforderlich
Abgesehen von dem vielen erforderlichen Kapital braucht es auch ausgeprägtes Vorwissen. Wer mit einer Gewinnabsicht aktiv in Immobilien investieren möchte, sollte einschätzen und beurteilen können, welche einzelnen Chancen und Risiken bei einem bestimmten Objekt bestehen und wie sie sich auswirken können.
Nachteil 3: Unklare Markt-, Preis- und Zinsentwicklung
Der dritte Nachteil ist, dass die aktuelle Markt-, Preis- und Zinsentwicklung nach vielen Jahren des grenzenlos scheinenden Preisanstiegs unklar erscheint. 2023 und auch 2024 haben sich die Preise bisher eher seitwärts mit teilweise leichter Tendenz nach unten bewegt. Expertinnen und Experten gehen davon aus, dass sich diese Entwicklung auch im zweiten Halbjahr 2024 fortsetzt.
Dahingehend, wie es mittelfristig auf dem Immobilienmarkt aussieht, und auch dahingehend, wie sich die Zinsen entwickeln, ist kein klarer Trend erkennbar. Zudem debattiert die Politik über gesetzliche Sanierungsvorgaben, was zusätzliche Unsicherheiten schürt. Das bedeutet: Während der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung zur Eigennutzung durchaus als „unbedenklich“ bezeichnet wird, sieht es in der Investitionsrichtung anders aus – der Markt zeigt sich tendenziell eher angespannt und unvorhersehbar.
Nachteil 4: Hoher Verwaltungsaufwand und Risiken eines Mietausfalls bei Vermietung
Der vierte Nachteil ist, dass aktive Investitionen in Immobilien immer auch mit viel Bürokratie und Verwaltungsaufwand einhergehen. Sie investieren nicht nur Geld, sondern auch erheblich Zeit – vor allem, um passende Mieterinnen und Mieter zu finden (und das eventuell immer wieder) sowie das Gebäude als Ganzes zu verwalten und instand zu halten. Dabei entstehen wiederum auch Kosten und Risiken – beispielsweise dahingehend, dass es zu einem Mietausfall kommt.
Nachteil 5: Keine Liquidität
Der fünfte und letzte wesentliche Nachteil ist, dass das Kapital an die Immobilie gebunden ist. Natürlich ist das der Sinn und Zweck einer aktiven Immobilieninvestition, aber Liquidität und so auch Flexibilität ist im Gegensatz etwa zu passiven Immobilieninvestitionen nicht gegeben.
Passiv in Immobilien investieren: Vor allem Vorteile
Wenn Sie passiv in Immobilien investieren, bedeutet das, dass Sie kein Haus, kein Grundstück und keine Wohnung kaufen, sondern dass Sie spezifische Geldanlagen nutzen, die breitgefächert mit dem Immobilienmarkt oder teilweise auch mit ganz konkreten Immobilienprojekten verbunden sind. Das Besondere daran ist, dass sich die Nachteile, die bei aktiven Investitionen bestehen, hier in Vorteile verwandeln.
- Anlegerinnen und Anleger können schon mit kleinen Geldbeträgen an der Wertentwicklung des Immobilienmarkts teilhaben
- Passive Investitionen sind weniger komplex und können sich daher auch für Anfängerinnen und Anfänger eignen – insbesondere, um ein vorhandenes Portfolio weiter zu diversifizieren
- Viele Anlageprodukte bieten eine gute Diversifikation, sodass Risiken durch Markt-, Preis- und Zinsentwicklungen breiter gestreut sind
- Anlegerinnen und Anleger besitzen keine direkte Immobilie und haben somit auch keinen Verwaltungs- oder Instandhaltungsaufwand
- Passive Immobilieninvestitionen sind liquider und flexibler
Welche passiven Geldanlagemöglichkeiten gibt es im Immobiliensektor?
1. REITs:
Unter den Geldanlagemöglichkeiten im Immobiliensektor dürften die sogenannten REITs am bekanntesten sein. REIT steht für Real-Estate-Investment-Trust beziehungsweise einfach eine Immobilien-Investmentgesellschaft. Der REIT besitzt, betreibt oder finanziert ertragsgenerierende Immobilien – beispielsweise Bürohäuser, Einkaufszentren oder auch Wohnkomplexe. Auch internationale Immobilieninvestitionen sind möglich. Das funktioniert, indem Anlegerinnen und Anleger Anteile des REITs erwerben. Dadurch können sie in Form von Dividenden an den Erträgen der Immobilien teilhaben, die etwa durch Mieteinnahmen oder auch Verkäufe zustande kommen. REITs müssen 90 % ihrer Rendite ausschütten, sodass regelmäßige Renditeströme entstehen.
2. Spezifische Immobilienprojekte via Crowdinvesting:
Auf speziellen Crowdinvesting-Plattformen können Anlegerinnen und Anleger in bestimmte Immobilienprojekte investieren; meist Wohnbauprojekte. Der Sinn beim Crowdinvesting – einer Unterform des Crowdfundings – ist, dass viele Anlegerinnen und Anleger das entsprechende Kapital für ein gemeinsames Projekt zusammentragen. Wenn das Projekt erfolgreich ist, werden sie an den Erträgen und der Wertentwicklung beteiligt. Genau das ist auch das ausschlaggebende Merkmal: Crowdinvesting ist dahingehend risikoreicher, als dass die Rendite vom Erfolg des Projekts abhängt.
3. Erwerb von Teileigentum an Mietobjekten:
Beim Teileigentum erwerben Anlegerinnen und Anleger einen Teil einer vermieteten Immobilie. Der Sinn besteht dann darin, dass sich alle Anlegenden die Kosten und Gewinne teilen, während sich eine zwischengeschaltete Verwaltungsgesellschaft um die Immobilie selbst und ihre Instandhaltung kümmert sowie die Gewinne an die einzelnen Anleger verteilt.
4. Klassische Immobilienfonds:
Eine vierte Möglichkeit der Kapitalanlage im Immobiliensektor sind klassische Immobilienfonds. Hier investieren Sie in Fondsanteile von Unternehmen aus der Immobilienwirtschaft, annähernd so wie bei REITs. Ausschlaggebend ist hier aber, dass Immobilienfonds ebenso wie alle anderen Fonds auch in der Regel hohe laufende Gebühren zwischen 2,5 und 5 % im Jahr mit sich bringen. Das kann sich bei einer langfristigen Kapitalanlage deutlich bemerkbar machen. ETFs, also Exchange Traded Funds, können hier eine weitaus kosteneffizientere Alternative sein, wenn Sie sich gegen REITs entscheiden.
Wie können Sie beginnen und vorgehen?
1. Recherchieren und informieren:
Passive Immobilieninvestitionen sind normalerweise zwar weniger komplex, doch trotzdem sollten sich Anlegerinnen und Anleger vorab mit den Grundlagen, Eigenheiten und vor allem auch Risiken der verschiedenen Geldanlageformen vertraut machen. Ein wichtiger Grundsatz bei der Geldanlage generell ist – ganz unabhängig davon, ob Sie in Immobilien investieren oder sich für andere Sektoren entscheiden –, dass man wissen sollte, was man tut.
2. Ziele definieren und Anlagestrategie festlegen:
Welche finanziellen Ziele haben Sie mit der Kapitalanlage? Bis wann wollen Sie die Ziele erreichen? Wie viel Risiko können und wollen Sie eingehen? Wie sieht die aktuelle finanzielle Situation aus? Warum Immobilien? – Anlegerinnen und Anleger sollten vor der Geldanlage eine Anlagestrategie definieren, um ein klares Ziel vor Augen zu haben und in der Lage zu sein, ein diversifiziertes Geldanlageportfolio zusammenzustellen. Dabei ist auch wichtig, mit realistischen Erwartungen an den Markt heranzugehen. Der Immobiliensektor ist ein langfristiger Sektor für eine langfristige Geldanlage.
3. Plattform suchen:
Passive Investitionen in Immobilien sind nur über spezielle Plattformen verschiedener Art möglich. Das können Crowdfunding- beziehungsweise Crowdinvesting-Plattformen sein oder auch generell Anbieter für verschiedene Geldanlagen, die auch Geldanlagen im Immobiliensektor anbieten. Mintos ist einer dieser Anbieter.
4. Diversifizieren:
Für die meisten Anlegerinnen und Anleger sind Immobilien einer von mehreren Bausteinen in einem diversifizierten Portfolio. Es ist grundsätzlich sinnvoll, die Risiken innerhalb des Portfolios durch Diversifizierung zu streuen. Dementsprechend besteht ein Schritt auch darin, neben Immobilieninvestitionen auch andere Geldanlagemöglichkeiten und Anlageklassen einzubeziehen, beispielsweise gewöhnliche ETFs, vielleicht Anleihen, vielleicht auch Aktien.
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